# Infiltration d’eau : le propriétaire ne fait rien, recours du locataire
Les infiltrations d’eau dans un logement loué représentent une situation préoccupante qui peut rapidement dégénérer en problème de santé publique et compromettre la sécurité des occupants. Lorsque vous constatez des traces d’humidité, des moisissures ou des dégâts causés par l’eau dans votre appartement ou votre maison, la responsabilité du propriétaire est généralement engagée. Pourtant, nombreux sont les bailleurs qui tardent à intervenir, invoquant diverses raisons pour repousser les réparations nécessaires. Cette inaction n’est pas seulement frustrante : elle constitue un manquement grave aux obligations contractuelles et légales du propriétaire. Face à cette situation, vous disposez heureusement de plusieurs recours juridiques pour contraindre votre bailleur à agir et obtenir réparation des préjudices subis.
Constat et documentation des infiltrations d’eau par le locataire
La première étape cruciale face à une infiltration d’eau consiste à documenter méticuleusement l’ensemble des dégâts constatés. Cette documentation constituera le socle de votre dossier juridique et déterminera largement vos chances d’obtenir gain de cause. Vous devez agir avec rigueur et méthode, car les preuves collectées seront scrutées par les différents intervenants : assurances, experts, tribunaux et éventuellement commission de conciliation.
Rédaction d’une lettre recommandée avec accusé de réception au bailleur
Dès la découverte des infiltrations, vous devez informer formellement votre propriétaire par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce document doit décrire précisément la nature des désordres observés : traces d’humidité au plafond, moisissures sur les murs, écoulements d’eau visibles, ou encore dégradation du papier peint et des revêtements. Mentionnez la date de première apparition des problèmes si vous la connaissez, ainsi que l’évolution de la situation. Cette lettre constitue la preuve officielle que vous avez alerté le bailleur et qu’il avait parfaite connaissance du sinistre. Conservez impérativement l’accusé de réception qui attestera de la date de notification.
Photographies horodatées et rapport d’huissier de justice constatant les dégâts
Les photographies constituent des éléments de preuve essentiels, à condition qu’elles soient horodatées et suffisamment détaillées. Prenez des clichés sous différents angles, en incluant des vues d’ensemble et des gros plans sur les zones affectées. Photographiez également les éléments permettant de situer les dégâts dans le logement. Pour renforcer votre dossier, vous pouvez solliciter un huissier de justice qui établira un constat officiel des désordres. Bien que cette démarche engendre des frais (généralement entre 200 et 400 euros), elle apporte une valeur probante incontestable. L’huissier décrira objectivement l’état des lieux, mesurera les surfaces affectées et consignera tous les éléments pertinents dans un procès-verbal authentique.
Constitution d’un dossier de preuves : factures, témoignages et correspondances
Votre dossier doit rassembler l’ensemble des documents relatifs au sinistre. Conservez toutes les correspondances échangées avec le propriétaire, qu’elles soient postales ou électroniques. Les emails ont val
aient une valeur probante, surtout si elles permettent de démontrer l’absence de réponse du bailleur ou ses promesses non tenues. Conservez également les éventuelles factures de petits travaux, d’achats de déshumidificateurs, de peinture anti-humidité ou de remplacement de mobilier abîmé. Les témoignages de voisins, d’amis ou de professionnels (plombier, entreprise de rénovation, médecin en cas de troubles de santé liés à l’humidité) peuvent compléter utilement ce dossier. Plus votre dossier de preuves sera structuré et chronologique, plus il sera simple pour un juge ou une assurance de comprendre l’ampleur des infiltrations d’eau et l’inaction du propriétaire.
Déclaration de sinistre auprès de l’assurance habitation multirisque
Parallèlement à vos démarches auprès du bailleur, vous devez déclarer le sinistre à votre assurance habitation multirisque (MRH) dans le délai légal de 5 jours ouvrés à compter de la découverte des infiltrations. Cette déclaration peut se faire en ligne, par téléphone ou par courrier, mais il reste préférable de la confirmer par écrit, en joignant photos, devis éventuels et description détaillée des dommages. L’assureur pourra missionner un expert pour déterminer l’origine des infiltrations d’eau, chiffrer les dégâts et, le cas échéant, exercer un recours contre le propriétaire ou contre un tiers responsable (voisin, syndic, artisan, etc.). Vérifiez attentivement les garanties de votre contrat : certains prennent en charge la recherche de fuite, les relogements temporaires ou une partie des travaux de remise en état.
Mise en demeure du propriétaire selon l’article 1719 du code civil
Si malgré vos premiers courriers et relances, le bailleur ne réagit pas ou se contente de promesses non suivies d’effet, la mise en demeure devient l’étape incontournable. Elle marque un tournant juridique : vous ne vous contentez plus de signaler un problème, vous exigez formellement l’exécution des obligations du propriétaire, sur le fondement de l’article 1719 du Code civil et de la loi du 6 juillet 1989. Cette mise en demeure conditionne souvent la suite de vos recours, qu’ils soient amiables ou judiciaires.
Obligations du bailleur relatives au maintien du logement en bon état
L’article 1719 du Code civil impose au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état de réparations de toute espèce et d’en assurer la jouissance paisible pendant toute la durée du bail. L’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 complète ce dispositif en précisant que le propriétaire doit « entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat » et effectuer toutes les réparations autres que locatives. En présence d’infiltrations d’eau, de moisissures ou de dégradations structurelles, il s’agit clairement de grosses réparations relevant de sa responsabilité, sauf faute avérée du locataire. Le bailleur ne peut donc pas se retrancher derrière la vétusté, un défaut d’entretien antérieur ou des difficultés financières pour refuser d’intervenir.
Délai raisonnable de réponse et clause de non-réaction du propriétaire
La loi ne fixe pas un délai chiffré pour l’intervention du propriétaire en cas d’infiltration d’eau, mais les tribunaux apprécient le caractère « raisonnable » au regard de la gravité et de l’urgence des désordres. Pour une fuite active ou une infiltration importante, une réaction en quelques jours est attendue : prise de contact avec une entreprise, recherche de fuite, mise en sécurité du logement. Pour des traces anciennes mais évolutives, quelques semaines peuvent être tolérées, à condition que le bailleur démontre des démarches concrètes (devis, rendez-vous avec des professionnels, planification des travaux). Au-delà, son silence ou son inertie peuvent être qualifiés de manquement grave à ses obligations, ouvrant la voie à une réduction de loyer, des dommages-intérêts, voire la résiliation judiciaire du bail.
Contenu juridique de la mise en demeure et mentions obligatoires
La mise en demeure doit être adressée par lettre recommandée avec accusé de réception, afin de prouver la date de réception par le propriétaire. Elle doit rappeler votre qualité de locataire, l’adresse du logement concerné et le contrat de bail (date de signature, durée, nom des parties). Décrivez précisément les infiltrations d’eau, leur évolution, les dégâts matériels constatés et, le cas échéant, les conséquences sur votre santé ou celle des occupants. Citez explicitement les textes applicables (article 1719 du Code civil, article 6 de la loi de 1989, décret sur la décence du logement) et mettez le bailleur en demeure de procéder aux travaux nécessaires dans un délai déterminé (par exemple 15 jours pour une intervention, 1 mois pour un plan de travaux). Indiquez enfin que, faute de réaction, vous vous réservez le droit de saisir la commission départementale de conciliation, puis le juge, pour obtenir exécution des travaux, réduction de loyer et indemnisation.
Procédures judiciaires devant le tribunal d’instance ou de proximité
Lorsque la mise en demeure reste sans effet et que les infiltrations d’eau persistent, vous pouvez engager des procédures judiciaires. Aujourd’hui, c’est le tribunal judiciaire (et en son sein le juge des contentieux de la protection) qui est compétent pour les litiges locatifs. Selon l’urgence et l’ampleur des désordres, vous pourrez choisir entre une procédure en référé (rapide) et une action au fond (plus complète). Dans certains cas, une consignation du loyer ou une demande de réduction substantielle peut être envisagée, toujours sous le contrôle du juge.
Assignation en référé urgence selon l’article 835 du code de procédure civile
L’article 835 du Code de procédure civile permet de saisir le juge des référés en cas d’urgence, notamment lorsqu’un manquement du bailleur met en péril la sécurité des occupants ou compromet gravement la jouissance du logement. Les infiltrations d’eau importantes, avec risque d’effondrement de plafond, d’atteinte à l’installation électrique ou de développement de moisissures toxiques, entrent typiquement dans ce cadre. Le référé permet d’obtenir rapidement (souvent en quelques semaines) une ordonnance imposant au propriétaire de réaliser des travaux provisoires ou définitifs, éventuellement sous astreinte financière par jour de retard. Vous devrez toutefois produire un dossier solide : photos, constat d’huissier, certificats médicaux, attestations de voisins, copies des courriers restés sans réponse, etc.
Action au fond pour manquement aux obligations contractuelles de location
En parallèle ou à la suite d’un référé, une action au fond peut être introduite devant le juge des contentieux de la protection. Cette procédure, plus longue, permet au tribunal d’examiner en détail l’ensemble de la relation locative : obligations du bailleur, comportement du locataire, historique des infiltrations d’eau, expertises techniques. L’objectif est de faire constater un manquement contractuel grave du propriétaire à son obligation de délivrance et d’entretien, et d’obtenir des décisions de fond : condamnation à exécuter les travaux, fixation d’un calendrier, réduction rétroactive du loyer, résiliation du bail aux torts du bailleur, dommages-intérêts. Une expertise judiciaire peut être ordonnée afin de déterminer précisément l’origine des infiltrations, les travaux nécessaires et leur coût.
Demande de réduction de loyer ou consignation auprès de la caisse des dépôts
Beaucoup de locataires se demandent s’ils peuvent arrêter de payer leur loyer tant que le bailleur ne fait rien. En principe, la réponse est non : l’auto-suspension du loyer, sans décision de justice, vous expose à une résiliation du bail et à une procédure d’expulsion. En revanche, vous pouvez demander au juge d’ordonner une réduction de loyer proportionnelle à la perte de jouissance subie, voire l’autorisation de consigner les loyers à la Caisse des dépôts. Cette consignation ne vous dispense pas de payer, mais elle met l’argent « sous clé » jusqu’à l’exécution des travaux, ce qui exerce une pression financière sur le propriétaire. Le juge appréciera la durée, l’ampleur et les conséquences des infiltrations d’eau pour fixer le pourcentage de réduction ou la durée de la consignation.
Réclamation de dommages-intérêts pour préjudice matériel et moral
Au-delà de l’exécution des travaux, vous pouvez réclamer devant le tribunal le remboursement de vos préjudices. Le préjudice matériel couvre par exemple la détérioration de vos meubles, vêtements, appareils électroménagers, la nécessité d’acheter des déshumidificateurs, ou les surcoûts de chauffage liés à un logement humide et mal isolé. Le préjudice de jouissance et moral peut être indemnisé lorsque les infiltrations d’eau affectent fortement votre quotidien : odeurs persistantes, obligation de vivre dans une seule pièce, troubles du sommeil, anxiété permanente, gêne pour recevoir des proches, voire atteinte à la santé (crises d’asthme, allergies). Les montants accordés varient selon les tribunaux, mais ils deviennent significatifs lorsque l’inaction du bailleur dure plusieurs mois, voire plusieurs années.
Recours amiables via la commission départementale de conciliation
Avant d’en arriver au juge, un recours amiable peut être particulièrement utile : la Commission départementale de conciliation (CDC). Obligatoire pour certains litiges de faible montant (inférieurs ou égaux à 5 000 €) avant la saisine du tribunal, elle intervient aussi en matière de travaux et de décence du logement. Vous pouvez la saisir gratuitement, par courrier ou formulaire, en exposant la situation : infiltrations d’eau, démarches entreprises, absence de réaction du propriétaire. La commission convoquera les deux parties à une réunion, où chacun pourra s’exprimer et proposer des solutions. Elle rendra ensuite un avis, qui n’a pas force obligatoire mais qui peut peser lourd devant un juge si le bailleur refuse d’en tenir compte. En pratique, de nombreux propriétaires préfèrent trouver un accord à ce stade plutôt que de risquer une condamnation judiciaire.
Droit de réalisation des travaux urgents par le locataire avec remboursement
Lorsque les infiltrations d’eau rendent le logement dangereux ou fortement dégradé, il peut être nécessaire d’intervenir rapidement pour éviter un sinistre plus grave. Mais que faire si le propriétaire, pourtant informé, ne bouge toujours pas ? Le Code civil offre une voie de secours : la possibilité, dans certaines conditions strictes, de faire exécuter soi-même les travaux urgents et d’en demander ensuite le remboursement au bailleur.
Application de l’article 1222 du code civil sur l’exception d’inexécution
L’article 1222 du Code civil prévoit que lorsque, après mise en demeure restée sans suite, le débiteur (ici le bailleur) n’exécute pas son obligation, le créancier (le locataire) peut faire exécuter lui-même l’obligation ou la faire exécuter par un tiers « aux frais du débiteur ». Transposé à la location, cela signifie qu’après l’envoi d’une mise en demeure claire et précise, vous pouvez mandater une entreprise pour réaliser les travaux visant à stopper les infiltrations d’eau ou à sécuriser le logement. Cette faculté reste toutefois étroitement encadrée : elle ne s’applique qu’aux travaux réellement nécessaires pour remédier au manquement du propriétaire, et doit être proportionnée aux désordres.
Conditions de mise en œuvre du droit de réparation locative d’urgence
Pour limiter les risques de contestation, plusieurs conditions doivent être respectées. D’abord, les travaux doivent présenter un caractère d’urgence et de nécessité : colmatage d’une fuite active, remplacement d’une partie de toiture effondrée, assèchement d’une zone menacée de court-circuit électrique, par exemple. Ensuite, la mise en demeure adressée au propriétaire doit avoir laissé un délai raisonnable d’intervention, sauf péril imminent. Il est aussi fortement recommandé de demander plusieurs devis et d’en transmettre une copie au bailleur avant de confirmer les travaux, en précisant que, faute de réponse, vous considérez son silence comme un refus injustifié. Enfin, les travaux doivent être confiés à une entreprise professionnelle, dûment assurée, afin d’éviter toute contestation sur la qualité de l’intervention.
Conservation des devis et factures pour action en remboursement
Si vous faites exécuter vous-même des travaux liés aux infiltrations d’eau, la traçabilité financière devient essentielle. Conservez tous les devis, factures acquittées, preuves de paiement (relevés bancaires, reçus), ainsi que les rapports éventuels de l’entreprise sur l’origine des fuites et les réparations effectuées. Envoyez ensuite au bailleur une demande de remboursement en LRAR, en joignant ces pièces. En cas de refus ou de silence persistant, vous pourrez saisir le juge pour exiger le remboursement intégral ou partiel des sommes avancées, sur le fondement de l’article 1222 du Code civil et des obligations du bailleur en matière d’entretien du logement. Le juge appréciera la proportionnalité des travaux, leur urgence et la mauvaise foi éventuelle du propriétaire.
Suspension du loyer et résiliation du bail pour logement indécent
Lorsque les infiltrations d’eau sont telles qu’elles transforment votre logement en un lieu insalubre ou dangereux, la question de la décence du logement se pose frontalement. La réglementation française impose au bailleur de fournir un logement décent, répondant à un ensemble de critères précis. Si ces critères ne sont manifestement plus remplis, le juge peut aller jusqu’à prononcer la résiliation du bail aux torts du propriétaire, sans préavis pour le locataire, et assortie de dommages-intérêts.
Critères de décence selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002
Le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 fixe les critères de décence que doit respecter tout logement loué à titre de résidence principale. Parmi eux figurent l’absence de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé des occupants, ainsi qu’une protection contre les infiltrations d’eau et l’humidité. Des plafonds imbibés, des murs ruisselants, des moisissures généralisées, des odeurs de moisi permanentes, ou encore une ventilation totalement inadaptée peuvent conduire à qualifier le logement de non décent. Dans ce cas, le bailleur a l’obligation d’engager des travaux de mise en conformité, sans pouvoir les répercuter sur le loyer. À défaut, il s’expose à une action en justice visant à obtenir la réduction de loyer, l’exécution forcée des travaux ou la résiliation du bail.
Intervention des services communaux d’hygiène et de santé
En cas de doute sur la décence du logement, vous pouvez solliciter l’intervention des services communaux d’hygiène et de santé (SCHS) ou du service habitat insalubre de votre mairie. Ces services peuvent se déplacer pour établir un rapport sur l’état du logement, en particulier sur les infiltrations d’eau, la présence de champignons, l’aération, la température et la sécurité des installations. Si les agents constatent des non-conformités graves, ils peuvent adresser une injonction au propriétaire pour réaliser des travaux dans un délai donné, voire saisir le préfet pour engager une procédure d’insalubrité. Ce rapport technique, émanant d’une autorité publique, constitue une pièce maîtresse devant un tribunal pour démontrer que le logement est indécent.
Procédure de résiliation aux torts du bailleur sans préavis
Lorsque les infiltrations d’eau rendent le logement indécent et que le bailleur persiste à ne pas intervenir malgré les mises en demeure, les avis de la commission de conciliation ou les injonctions administratives, vous pouvez demander au juge la résiliation du bail à ses torts exclusifs. Le juge examinera la gravité des désordres, leur durée, l’impact sur votre santé et votre quotidien, mais aussi la mauvaise foi du propriétaire. Si la résiliation est prononcée, vous pourrez quitter le logement sans préavis et demander des dommages-intérêts pour couvrir les frais de déménagement, de relogement et le préjudice de jouissance subi. Cette issue est l’arme ultime pour le locataire, mais elle est pleinement justifiée lorsque les infiltrations d’eau ne sont plus de simples désagréments, mais un véritable danger pour la santé et la dignité des occupants.