Votre appartement à Nantes vaut 280 000 €. Vos deux enfants attendent. Et vous, vous hésitez. Donner maintenant ou laisser la succession faire son travail ? Cette question, je l’entends chaque semaine. La réponse n’est jamais simple. Elle dépend de votre âge, de votre besoin de garder le contrôle, de la situation financière de vos enfants. Parfois même de leurs éventuels créanciers.
Information importante
Ce contenu est fourni à titre informatif et ne remplace pas une consultation juridique. Consultez un notaire pour toute décision de transmission patrimoniale.
L’essentiel donation vs succession en 30 secondes
- Donation : transmission de votre vivant, irrévocable, droits payés immédiatement
- Succession : transmission au décès, modifiable par testament, droits payés par héritiers
- Abattement 100 000 € par parent et par enfant, renouvelable tous les 15 ans
- Notaire obligatoire pour tout transfert immobilier
Donation et succession : deux mécanismes, deux logiques patrimoniales
Quand Marie m’a appelé l’année dernière, elle était perdue. Sa mère venait de décéder. Elle découvrait que la maison familiale à Bordeaux, estimée 350 000 €, allait lui coûter près de 20 000 € en droits de succession. « Si seulement maman avait donné de son vivant… » m’a-t-elle dit. Je lui ai répondu : pas si vite.
La donation, c’est transférer la propriété de votre bien maintenant, de votre vivant, à la personne de votre choix. Irréversible. Une fois signée chez le notaire, c’est fait. Vous ne pouvez plus revenir en arrière (sauf cas exceptionnels prévus par la loi : ingratitude caractérisée, non-exécution des charges). Comprendre la différence entre donation et succession permet d’éviter des décisions précipitées.
La succession, c’est l’inverse. C’est ce qui se passe après votre décès. La loi organise le partage selon des règles précises. Vos héritiers reçoivent leur part, paient les droits, et vous n’avez plus votre mot à dire. Logique.
La donation, vous décidez quand et comment. La succession, vos héritiers subissent.
Mon avis (qui n’engage que moi) : trop de familles confondent « donner » et « se dépouiller ». Donner un bien ne signifie pas forcément perdre le droit d’y vivre. La donation avec réserve d’usufruit vous permet de continuer à habiter votre maison jusqu’à votre décès, tout en transmettant la nue-propriété à vos enfants. Cette distinction change tout dans le calcul.
Fiscalité, délais, contrôle : le vrai match donation vs succession
Parlons chiffres. C’est là que ça devient concret.
Le récapitulatif ci-dessous compare donation et succession selon cinq critères que les articles habituels oublient souvent. La colonne « donation » suppose une transmission en pleine propriété ; la colonne « succession » suppose un héritier en ligne directe sans testament particulier.
| Critère | Donation | Succession |
|---|---|---|
| Moment du transfert | De votre vivant, date choisie | Au décès, subi par héritiers |
| Coût fiscal (ligne directe) | 5% à 45% après abattement 100 000 € | Identique : 5% à 45% |
| Réversibilité | Irrévocable (sauf exceptions légales) | Modifiable par testament |
| Délai avant effet complet | Immédiat (signature notaire) | 6 mois pour déclaration |
| Impact aides sociales (ASH) | Récupération possible sur donataire | Récupération sur succession |
Ce que vous payez réellement : droits et frais de notaire
Selon le site impots.gouv.fr, chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 € à chaque enfant sans payer de droits. Ce plafond se renouvelle tous les 15 ans. Un couple peut donc transmettre 200 000 € à chaque enfant en franchise totale.
Au-delà de l’abattement, aux termes de l’article 777 du CGI, le barème progressif s’applique : 5% jusqu’à 8 072 €, puis 10%, 15%, 20% jusqu’à 552 324 €, et jusqu’à 45% au-delà de 1,8 million d’euros. Entre frères et sœurs ? Comptez 35% puis 45%. Entre non-parents ? 60% directement. Brutal.
100 000€
Abattement parent-enfant renouvelable tous les 15 ans
Les frais de notaire s’ajoutent aux droits. Pour une donation immobilière de 250 000 €, comptez environ 3 000 à 4 000 € d’émoluments (barème dégressif de 4,93% à 0,99% selon les tranches). Pas négligeable. Mais identique pour une déclaration de succession sur le même montant.
Quand le bien change de mains : question de timing
La donation prend effet immédiatement. Vous signez chez le notaire, le bien change de propriétaire dans les 30 à 60 jours (publication au service de publicité foncière). C’est rapide. Et définitif.
Pour comprendre toutes les implications des donations immobilières, il faut aussi penser au délai de « rappel fiscal ». Toute donation faite dans les 15 ans précédant le décès est réintégrée dans le calcul des droits de succession. Autrement dit : si vous donnez à 75 ans et décédez à 82 ans, l’abattement de 100 000 € ne sera pas renouvelé.
La succession suit un autre rythme. Après le décès, les héritiers disposent de 6 mois pour déposer la déclaration de succession (12 mois si le défunt résidait à l’étranger). Le règlement complet peut prendre jusqu’à un an en cas de patrimoine complexe.
Garder le contrôle ou lâcher prise : usufruit et réserves
Franchement, c’est souvent là que tout se joue. La donation en pleine propriété vous dépouille totalement. Vous n’avez plus aucun droit sur le bien. Si votre fils décide de vendre la maison que vous lui avez donnée, vous ne pouvez rien faire.
La donation avec réserve d’usufruit change la donne. Vous conservez le droit d’habiter le bien ou d’en percevoir les loyers jusqu’à votre décès. Vos enfants reçoivent la nue-propriété. À votre mort, ils récupèrent automatiquement la pleine propriété, sans frais supplémentaires. Cette option rassure beaucoup de familles.
Quelle option choisir selon votre situation ?
-
Vous avez des enfants mineurs :
Succession généralement préférable. La donation à un mineur implique des formalités lourdes (administration légale, autorisations).
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Vous souhaitez continuer à habiter le bien :
Donation avec réserve d’usufruit. Vous restez chez vous, vos enfants deviennent nus-propriétaires.
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Vous voulez éviter les conflits entre héritiers :
Donation-partage. Elle fige la valeur des biens au jour de l’acte et empêche la réévaluation au décès.
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Vous souhaitez transmettre à une association :
Legs testamentaire. Les associations reconnues d’utilité publique sont exonérées de droits de succession.
Les pièges que personne ne vous explique (et comment les éviter)
Dans les dossiers que j’ai pu accompagner, certaines erreurs reviennent systématiquement. Je vous les livre sans filtre.
Risques méconnus de la donation immobilière
La donation n’est pas toujours la « bonne affaire » qu’on imagine. Trois situations où elle peut se retourner contre vous :
- Créanciers du donataire : si votre enfant a des dettes, ses créanciers peuvent saisir le bien que vous lui avez donné
- Récupération ASH : si vous bénéficiez de l’aide sociale à l’hébergement, le département peut récupérer les sommes versées sur le bien donné
- Délai de 15 ans : une donation faite tardivement (moins de 15 ans avant décès) ne permet pas de renouveler l’abattement
L’erreur la plus fréquente que je rencontre ? La confusion entre donation simple et donation-partage. La donation simple, au décès du donateur, est réévaluée à sa valeur du jour du partage. Si vous avez donné un appartement à 200 000 € il y a dix ans et qu’il vaut 350 000 € à votre décès, c’est 350 000 € qui comptent pour calculer les parts de chacun. Vos autres enfants peuvent réclamer une compensation.
La donation-partage fige définitivement la valeur au jour de l’acte. Plus de mauvaise surprise. Cette distinction juridique, trop de familles la découvrent après coup. Ce constat n’est pas généralisable, chaque situation étant différente.
Le cas de Monique : quand la donation simple a coûté 18 000 € de plus
J’ai accompagné Monique en 2023. Elle avait 68 ans, deux enfants, une maison en région parisienne estimée 320 000 €. Son objectif était simple : transmettre de son vivant pour « éviter les frais ». Son fils aîné avait des dettes importantes. Elle a opté pour une donation simple, sans prendre le temps d’analyser la situation.
Six mois après la signature, j’ai reçu un appel. Un créancier de son fils avait lancé une procédure. La moitié de la maison risquait la saisie. Nous avons dû mettre en place une donation avec clause d’inaliénabilité temporaire pour protéger le bien. Coût supplémentaire des démarches : près de 4 000 €. Sans compter le stress familial.
La leçon : la donation pure et simple n’est pas toujours la solution miracle qu’on imagine.
Autre piège classique : donner trop tôt sans anticiper ses propres besoins. J’ai vu des personnes de 65 ans donner leur maison à leurs enfants, puis se retrouver démunies dix ans plus tard face aux frais d’EHPAD. La récupération sur donation par le département est possible. Soyons clairs : donner ne met pas votre patrimoine à l’abri.
Transmettre à une association : une option méconnue sans droits de succession
Ce qui pose souvent problème dans les articles sur la transmission, c’est l’angle exclusivement familial. Comme si transmettre signifiait forcément « donner aux enfants ». Or certaines personnes n’ont pas d’héritiers. D’autres souhaitent soutenir une cause.
Conformément à l’article 795 du CGI, les legs aux associations reconnues d’utilité publique sont totalement exonérés de droits de succession. Zéro. Pas un euro. Cette exonération concerne également les fondations et certains établissements publics.
Condition d’exonération totale
L’association doit affecter les ressources reçues à des activités désintéressées : œuvres scientifiques, culturelles, artistiques, sociales. La doctrine fiscale BOFiP 2025 précise les conditions d’éligibilité.
Le legs (par testament) reste la formule la plus souple : vous pouvez le modifier à tout moment de votre vivant. Contrairement à la donation qui est irrévocable. Si vous changez d’avis sur l’association bénéficiaire, un simple codicille suffit.
Mon avis tranché sur ce sujet : trop de notaires « oublient » de mentionner cette option à leurs clients sans enfants. Elle permet pourtant de transmettre 100% de son patrimoine à une cause, sans qu’un seul euro parte en droits. Pour les personnes seules, c’est souvent la solution la plus cohérente.
Vos questions sur donation et succession immobilière
Peut-on annuler une donation immobilière ?
Non, sauf cas exceptionnels prévus par le Code civil : ingratitude caractérisée (atteinte à la vie du donateur, sévices, injures graves) ou non-exécution des charges imposées. En pratique, ces annulations sont rares et nécessitent une procédure judiciaire. La donation est par nature irrévocable.
Combien coûte une donation de maison à ses enfants ?
Pour un bien de 250 000 €, comptez environ 3 500 € de frais de notaire (émoluments + formalités). Les droits de donation s’ajoutent uniquement si la valeur dépasse l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant. Un couple peut donc transmettre 500 000 € à deux enfants sans droits (200 000 € chacun).
Quelle est la différence entre donation et donation-partage ?
La donation simple est réévaluée au décès du donateur (valeur du bien au jour du partage successoral). La donation-partage fige définitivement la valeur au jour de l’acte. Si vous avez plusieurs enfants et que la valeur du bien risque d’évoluer, la donation-partage évite les conflits de réévaluation.
La donation compte-t-elle dans la succession ?
Oui, les donations antérieures sont « rapportées » à la succession pour vérifier que chaque héritier reçoit sa part légale (réserve héréditaire). Une donation faite moins de 15 ans avant le décès consomme également l’abattement fiscal et impacte le calcul des droits.
Peut-on donner un bien immobilier à une association ?
Oui, par donation de votre vivant ou par legs testamentaire. Les associations reconnues d’utilité publique sont totalement exonérées de droits de mutation. Le legs reste préférable car révocable à tout moment, contrairement à la donation qui est définitive.
Pour aller plus loin
La vraie question n’est pas « donation ou succession ? » mais « quel mécanisme correspond à MA situation familiale et patrimoniale ? ». Un appartement de 150 000 € avec deux enfants adultes sans dettes n’appelle pas la même réponse qu’une maison de 400 000 € avec trois enfants dont un en difficulté financière.
Plutôt que de trancher seul, posez-vous une question : avez-vous fait chiffrer précisément les deux scénarios par un professionnel ? Pour une analyse personnalisée de votre situation, prenez rendez-vous avec un notaire pour vos héritages complexes.
Précautions avant toute transmission immobilière
- Ce guide ne remplace pas un conseil notarial personnalisé tenant compte de votre situation familiale et patrimoniale complète
- Les abattements, barèmes et seuils fiscaux mentionnés sont ceux en vigueur en 2025 et peuvent évoluer
- Chaque transmission implique des spécificités (régime matrimonial, enfants d’unions différentes, biens propres vs communs) nécessitant une analyse individuelle
Risques à connaître : réintégration fiscale si donation effectuée moins de 15 ans avant décès, contestation par héritiers réservataires si donation excède la quotité disponible, récupération sur succession par le département en cas de bénéfice ASH ou APA.